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土地信託の設定による信託財産の委託者から受託者へ移転した資産を譲渡した場合において、土地信託の委託者がその信託の設定によって取得した信託受益権を所有し続けているとき、その委託者の所得となり、その委託者の信託前の所有期間を計算し、長期譲渡、短期譲渡の判定を行い（61士通２．１０、２．４０、３．２５)、信託受益権を中途で取得した者であるときは、原則として、その受益権を取得した日にその信託財産を取得したものとして長期譲渡、短期譲渡の判定を行う。
このような考え方は、個人の譲渡所得、個人の土地の譲渡等に係る事業所得等に対する重課制度、法人の短期所有土地等の譲渡益に対する重課制度の対象となる短期所有土地等の判定について、適用される。
(2)信託受益権を取得又は譲渡した場合の税務信託受益権の取得又は譲渡があった場合、受益権そのものの取得又は譲渡と考えるのではなく、その受益権を取得又は譲渡した者が、その取得又は譲渡の時点で、受益権の目的となっている信託財産（債務を含む）そのものを取得又は譲渡したものとして、所得税法、法人税法及び相続税法（各個別税法のほか租税特別措置法も含まれる）が適用される。
つまり、土地信託における信託受益権を第三者からの購入により取得したとき、その時点で、その信託受益権の目的となっている信託財産を構成している各種財産債務を一括して取得したものとして扱われ、土地信託における信託受益権を譲渡したとき、その時点で、その信託受益権の目的となっている信託財産を構成している各種財産債務を一括して譲渡したものとして、所得金額が算定され、所得税又は法人税が課される。
この場合の所得金額、すなわち信託受益権の譲渡に伴う土地建物の譲渡所得金額は、実際に授受した譲渡代金と譲渡代金の算定上控除された債務の額の合計額から信託財産の含まれている金銭及び金銭債権の額を控除し、その残額を土地建物の時価の比で配分した金額をそれぞれの譲渡収入金額とする。
金銭及び金銭債権は譲渡所得の基因となる資産ではないため、譲渡所得の計算上、これらの財産の額を除く必要がある。
土地信託の受益権の譲渡については、所得税法上の譲渡所得の長期・短期の判定、法人税法上の土地譲渡益重課制度の適用上、その受益権に係る個々の信託財産ごとに区分して行うが、譲渡された信託受益権が信託の設定により取得したものか他の者から取得したかにより、判定も異なってくる。
（３）信託終了時の税務土地信託では、信託終了時に、信託財産は現状有姿のまま受益者に交付される。
例えば、賃貸型の土地信託の場合、信託終了時に、信託財産である土地建物はテナントが入ったまま、また入居保証金等もそのままの状態で受益者に交付（引渡し）される。
このような信託終了時の交付は、実質的には預託物の返還と異ならないため、土地信託終了による信託財産の受託者から委託者への移転については、所得税及び法人税法は課されない（61士通２．２、３．１)。
（４）信託受益権の相続等と税務土地信託における信託受益権を相続したとき、一般的には、相続人が受益者の地位を承継した（私法上は受益権の相続）ものとして扱われるが、相続税法上は、その時点で、その信託受益権の目的となっている信託財産を構成している個々の財産債務を一括して相続により取得したものとして、相続税又は贈与税が課される。
この土地信託の受益権を相続した場合に信託財産に債務があるとき、一般の債務と同様に、信託財産が負っている債務はその信託受益権を相続により取得した者の相続税の課税価格を計算する際に債務控除の対象となる。
土地信託の信託受益権について贈与があった場合、相続の場合と同様に、その時点で、その信託受益権の目的となっている信託財産を構成している個々の財産債務を、その贈与者から直接贈与により取得したものとして、贈与税が課される（61土通４－１)。
これらの取扱いは、法人税法及び所得税法と同様に、土地信託の実質に着目したものといえる。
平成10年土地信託通達平成１０年３月１０日、土地信託の信託受益権の分割についての取扱通達が国税庁から発遣された。
１.制定の経緯平成９年10月21日の自民党の「緊急国民経済対策」及び政府・与党の「土地の有効利用促進のための検討会議」における「提言」（同年１１月１８日）において、土地の流動化、有効利用の促進を図るため、「土地信託の受益権の小口化を図る」ことが明記され、「投資単位を小口化するため当初の受益権が分割される土地信託商品の創設が求められた。
これに伴い、平成10年度税制改正の要綱において「委託者を受益者とする土地信託について当初の受益権を分割した場合においても、その受益権の分割・譲渡の態様などからみて、受益者の信託財産を所有している実態にあるものの信託財産の異動及び受益権の譲渡については、受益者がその信託財産を所有しているものとして、長期譲渡所得の課税の特例等を適用する」ことが明らかにされた。
さらに、「信託受益権が分割される土地信託に関する所得税、法人税、消費税並びに相続税及び贈与税の取扱いについて」の通達（平成１０年３月１３日付課審５－１ほか５課共同、以下「平成１０年土地信託通達」という）が発遣された。
２.適用対象となる土地信託の範囲本件通達が適用される「信託受益権が分割される土地信託」とは、信託のうち以下の要件のすべてを満たすものをいい、下記③以外は、昭和61年土地信託通達の対象となる土地信託の要件と同じである。
つまり、委託者が受益権を譲渡するために信託受益権を分割する場合だけは、分割と譲渡を認めるということであり、それ以外の分割や譲渡については、税務上、認められない。
金銭のみを信託財産とする金銭信託や金銭信託以外の金銭の信託は、たとえ土地を信託財産として保有したとしても本件通達の適用対象となる土地信託に該当しないが、土地等の信託と建物等の建築のための金銭の信託とを併用する包括信託は本件通達の適用対象となる。
本件通達の適用対象となるのは、「自益信託」に限られる。
分割された受益権を取得した者（投資家）が、これをさらに細かく分割すると、信託受益権の細分化が進み「受益者が信託財産を所有している実態にあると認められる」状況が確保できなくなるためである。
現状では、分割口数が50口以下、分割後のｌ口当たりの最低金額が1,000万円、というのが本件通達の適用を受けられるものとなっている（信託協会からの照会に対する1998.4.6付国税庁回答)。
信託では、受益権を信託財産から生じる収益を享受する権利（収益受益権）と信託財産の元本を享受する権利（元本受益権）とに区分してそれぞれを異なる者に帰属させることもできるが、この収益受益権と元本受益権を併せ有して、すなわち完全な権利を有してはじめて「信託財産を所有している実態にある」といいえることから、受益権を区分するものは本件通達の適用対象から除外される。
３.課税上の取扱い本件通達の課税上の取扱いは、次のとおりである。
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